C'est le plus gros budget de toute une vie : celui sur lequel on engage toutes ses économies, toute une carrière de travail, parfois tout un héritage familial, et parfois aussi toute la confiance que l'on a mise dans un couple...

Que d'enjeux, assez énormes quand on y pense vraiment... Le tout mêlé de rêves irrépressibles de maison, et pouvant mener effectivement à un bonheur en famille... ou à la catastrophe financière.

Alors faut-il acheter ou louer son logement ? Nous allons étudier les avantages et les inconvénients de chacune des deux situations, avec des exemples concrets. Il y aura les aspects financiers, les aspects pratiques, mais aussi les aspects psychologiques et valeurs personnelles (liberté ou propriété...).

L'évolution du marché : A savoir, les prix de l'immobilier ont explosé de 2000 à 2020, en augmentation de 150 % !!

C'était fou, c'était trop, ça a profité aux propriétaires, mais un plafond a été atteint. La redescente est à présent en cours, sur plusieurs années...

Pourquoi cet emballement ? Un véritable conditionnement général a eu lieu, via de célèbres émissions de TV, implémentant un rêve à des prix toujours plus élevés sur l'achat de maisons ou d'appartements. Dans ces émissions, les exemples choisis n'étaient jamais une maison dans le Cantal, dans les Vosges ou la Manche, à 100 000 €, mais plutôt en région parisienne ou sur la Côte d'Azur, avec des maisons de 350 000 à 600 000 €, comme si ces prix étaient la valeur à normaliser. Tout cela a entraîné du désir sans rationalité et un marché en hausse constante, soutenu par des taux de crédit "cadeaux" à 1 %, défiant toute règle économique saine et encourageant l'endettement, quoi qu'il en coûte.

Ce qui fut caché : Bien sûr, on ne vous a pas montré les échecs, les ménages étranglés par des mensualités trop élevées, les situations ruineuses après divorce, les reventes à perte au bout de deux ou trois ans, les maisons fissurées et menacées (déjà 10 millions de maisons concernées en 2025).

Apport personnel : 50 000 €

Budget à financer : 200 000 €

Coût du crédit : 117 000 €

(crédit sur 25 ans, taux + assurances = 4 %)

Frais bancaires : 3000 €

Frais de notaire : 20 000 € (8 % du bien)

Frais d'agence : 17 000 € (7 % du bien)

Taxes foncières : 30 000 € (sur 20 ans)

Entretien / travaux : 50 000 € (sur 20 ans)

(= mise aux normes DPE, isolation, rénovation, toiture, fenêtres, portes, chauffage, alarmes, aménagements extérieurs, etc... coût moyen = 1% du bien / an)

Total dépensé au bout de 20 ans : 487 000 €

Argent récupéré à la revente * : 250 000 €

Argent définitivement perdu : 237 000 €.

* Rappel sur les conditions de revente 2025 : Certains biens, achetés au plus haut en 2020, classés E, F ou G, subissent déjà - 30 % de perte, non pas en vitrine, mais sur le prix final signé par l'acquéreur devant notaire. Donc attention aux prévisions optimistes ! La conjoncture économique est très mauvaise, la dette française est abyssale, les taxes pleuvent, tout cela va mal se terminer...

Conclusion : Vous avez récupéré 250 000 €, mais vous avez lâché 237 000 € en cours de route. Vous vous y attendiez ?... Très bientôt, vous allez donc remettre ces 250 000 € pour vous reloger dans un autre bien, et repasser par les frais d'agence, les frais de notaire, les travaux, les taxes foncières, etc.

Capital de départ identique : 50 000 €

Loyers versés : 168 000 €

(soit une moyenne de 700 euros mensuels, hors charges, puisque celles-ci incombent à tous)

Total dépensé en 20 ans : 168 000 €

Capital personnel conservé : 50 000 €

Intérêts perçus sur le capital : 40 000 €

(placement à 3 % sur 20 ans)

Conclusion : Vous avez maintenant 90 000 € sur votre compte, mais vous avez dépensé pas moins de 168 000 € en loyers.

Le propriétaire a été délesté de 237 000 € de frais, mais il a 250 000 € de patrimoine, qui vont devenir sa prochaine maison. Cette fois-ci, plus de crédit à rembourser, mais toujours cette spirale de frais d'acquisition exorbitants, de taxes, de travaux, qui, lissés à nouveau sur 20 ans, représentent 400 à 500 € / mois (presque un loyer)... Les 250 000 € de valeur sont dans les murs, et le resteront jusqu'à son décès. Ce sont ses enfants qui en verront la couleur en cash, après que l'État en eut encore raflé une partie en frais de succession.

Le locataire a dépensé 168 000 € de loyers. Il a 90 000 € à la banque, auquel on ajoutera en épargne les 69 000 € qu'il n'a pas eu à dépenser durant 20 ans par rapport au propriétaire, soit un total de 159 000 €. Il n'a toujours pas de maison, mais ses 159 000 € placés à 3 % rapportent maintenant 400 € / mois. Cette somme lui paye une partie de son loyer, qui ne lui coûte plus que 300 € / mois.

Concernant ce capital bancaire, il peut le dépenser petit à petit pour son plaisir, puisqu'il est liquide, ou partir vivre sa retraite au soleil. Mais ses héritiers vont faire la tête, car son patrimoine ne sera constitué que des quelques milliers d'euros qu'il aura bien voulu ne pas dépenser avant de mourir !

Le gagnant est donc... les enfants du propriétaire, qui lui s'est constitué (à force de payer, payer, payer des taxes, des frais et des travaux...) un riche patrimoine, mais qui n'a pas pu l'emmener au cimetière !

A première vue, il n'y a pas photo. Être chez soi, aménager son intérieur et ses extérieurs comme on l'entend, ne plus payer de loyer (enfin, quand on aura fini de payer le crédit...), tout le monde veut cela. Mais voyons de plus près les avantages et inconvénients des deux situations.